Mietvertrag

Der Abschluss eines Mietvertrages bedarf zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich keiner besonderen Form. Allerdings schreiben §§ 550, 578 Abs. 1 BGB die Schriftform bei Verträgen mit einer Laufzeit über einem Jahr vor; andernfalls gelten Sie als im Zweifel unbefristet. Der schriftliche Mietvertrag sollte von jeder Mietpartei unterschrieben werden.

Als Mindestinhalt des Mietvertrages ergibt sich wie folgt:

• Das Mietobjekt sowie die mitvermieteten Räume bzw. Gegenstände sind genau zu bezeichnen.
• Genau zu bezeichnen sind auch die Mietparteien sowie deren etwaige Vertreter.
• Die Mietdauer und
• der für die Überlassung zu entrichtende Mietzins sind aufzunehmen.

Unter teilweiser Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften lassen sich nachfolgende Inhalte auch frei vereinbaren: Eine Regelung wer die Nebenkosten zu tragen hat; ob der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen soll oder ob auch schon kleiner Instandhaltungsarbeiten durchzuführen sind; ob eine Kaution oder sonstige Sicherheiten zu hinterlegen sind; ob eine Aufrechnung sowie ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden können; ob eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhält-nisses möglich sein soll; ob die Hausordnung in das Mietvertrag einbezogen wird.

Lassen Sie sich zu diesen und anderen Themen frühzeitige von einem Rechtsanwalt beraten. Insbesondere die Klauseln über Schönheitsreparaturen sind seit Jahren Gegenstand diverser Rechtsstreite.

Mieterhöhung

Das Verfahren über die Mieterhöhung ist ein streng an Formvorschriften gebundenes Verfahren. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform vorgelegt werden und von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein. Bedenken Sie, ob der Zugang des Mieterhöhungsverlangens geführt werden kann.

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Wird die erhöhte Miete aufgrund gestiegener ortsüblicher Miete verlangt, ist auf Nachfolgendes zu achten: Die Wartefrist muss eingehalten werden. Zum Zeitpunkt des Wirk-samwerdens muss die unveränderte Höhe der Miete seit 15 Monaten bestehen. Die nun verlangte Miete muss auch der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Zum Nachweis der ortsüblichen Miete können herangezogen werden ein Mietspiegel bzw. ein qualifizierter Mietspiegel. Liegt in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, welcher Angaben über die Wohnung enthält, dann ist der Vermieter verpflichtet, Angaben darüber zu machen, wenn er das Mieterhöhungsverlangen auf eine andere Begründung stützt. Möglich ist dies mittels der Auskunft aus einer Mietdatenbank, Vergleich mindestens dreier Wohnungen (bei Vergleich-barkeit hinsichtlich Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) sowie durch Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB ist die Kappungsgrenze einzuhalten.

Bei der Berechnung des ersten Tages der erhöhten Miete, ist die Zustimmungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB zu beachten. Wird die Zustimmung nicht erteilt, gilt es die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB einzuhalten.

Wird das Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht, so ist das Mieterhöhungsverlangen entsprechend zu begründen und die verlangte Erhöhung zu berechnen. Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlanges richtet sich hier nach § 559b Abs. 2 BGB.